現(xiàn)房銷售占比突破35％，多地加碼政策推進(jìn)樓市銷售模式轉(zhuǎn)型
2025-12-04 11:35:30
來源：華夏時(shí)報(bào)
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隨著“十五五”規(guī)劃建議中房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展要求的提出，以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)部署的推進(jìn)，四川、福建、浙江等全國(guó)多地于近期加緊研究謀劃現(xiàn)房銷售支持政策，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，力爭(zhēng)進(jìn)一步提高現(xiàn)房銷售占比。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年，商品房現(xiàn)房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%；今年前9月，商品房現(xiàn)房銷售面積在商品房銷售面積中的占比提升至35.4%，現(xiàn)房銷售占比持續(xù)攀升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)階段現(xiàn)房銷售改革并非對(duì)預(yù)售制的簡(jiǎn)單否定，而是構(gòu)建“現(xiàn)房為主、預(yù)售為輔”的二元體系，從根源上切斷爛尾風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈。不過，如果實(shí)施現(xiàn)房銷售，房企面臨的資金壓力顯著增加，需加大金融支持力度，通過提高開發(fā)貸額度、延長(zhǎng)期限等措施緩解轉(zhuǎn)型陣痛。
超30個(gè)省市出臺(tái)政策，多路徑推進(jìn)現(xiàn)房銷售
所謂“現(xiàn)房銷售”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工驗(yàn)收合格、具備法定交付條件并可直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房向市場(chǎng)出售的行為。購(gòu)房者在交易完成后，即可獲得房屋的實(shí)際占有和使用權(quán)，通常能迅速完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。與之相對(duì)應(yīng)的“預(yù)售制”，則是指開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)完成前，預(yù)先銷售尚處于建設(shè)階段的商品房。購(gòu)房者依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同約定等要素進(jìn)行購(gòu)買決策，并在未來約定的時(shí)點(diǎn)接收房屋。
今年10月底，“十五五”規(guī)劃建議發(fā)布，全文在多處明確了房地產(chǎn)相關(guān)論述，核心內(nèi)容包括推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中提出推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的六大重點(diǎn)任務(wù)。其中明確，在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。
在國(guó)家層面明確房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展及現(xiàn)房銷售推進(jìn)方向后，地方層面在短時(shí)間內(nèi)迅速響應(yīng)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)具體舉措。從各地“十五五”期間的規(guī)劃來看，多個(gè)省份已將現(xiàn)房銷售納入住房發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)。
例如，“十五五”時(shí)期，四川省將鼓勵(lì)各地逐步提高預(yù)售條件，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；重慶市將在“十五五”期間進(jìn)一步完善現(xiàn)房銷售制度，建立現(xiàn)售備案管理制度，完善備案流程，力爭(zhēng)全市現(xiàn)房銷售占比進(jìn)一步提高、穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度改革；福建省將進(jìn)一步細(xì)化完善省級(jí)“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)現(xiàn)房銷售制度，研究制定差異化政策措施；安徽將堅(jiān)持一城一策有力有序推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售工作；浙江針對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，將落實(shí)相關(guān)配套政策，依法依規(guī)出臺(tái)土地、金融、財(cái)稅等相關(guān)支持政策等。
事實(shí)上，近年來已有多地積極探索現(xiàn)房銷售模式。例如，早在2021年，北京就開始對(duì)部分地塊地價(jià)競(jìng)標(biāo)達(dá)到上限后實(shí)行現(xiàn)房面積競(jìng)標(biāo)，到2022年第四批次土拍時(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)所有地塊都競(jìng)拍“現(xiàn)房銷售”。
2024年年底，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確將“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重點(diǎn)工作之一，標(biāo)志著現(xiàn)房銷售政策進(jìn)入全面推進(jìn)階段。
據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來，全國(guó)已有超過30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策。目前，合肥、鄭州等地已開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，海南與雄安則已全面推行。另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度。
2025年以來，地方推進(jìn)現(xiàn)房銷售的力度進(jìn)一步加大。例如，5月，河南省信陽(yáng)市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求新出讓土地開發(fā)的商品房一律實(shí)行現(xiàn)房銷售；10月，甘肅張掖發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)商品房銷售制度改革的意見》，明確將在省級(jí)層面明確現(xiàn)售制度執(zhí)行之日起，對(duì)新取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)房銷售，并將該要求納入土地出讓條件；11月初，湖南平江縣出臺(tái)《全面推行現(xiàn)房銷售和“好房子”規(guī)劃建設(shè)的若干措施（試行）》，要求新出讓土地上新建的商品房項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后方可銷售，成為湖南省內(nèi)首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的縣城。
現(xiàn)房銷售倒逼轉(zhuǎn)型，資金壓力成核心考驗(yàn)
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要探索。隨著各地現(xiàn)房銷售政策的持續(xù)推進(jìn)及配套支持措施的不斷完善，預(yù)計(jì)未來我國(guó)現(xiàn)房銷售占比將進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)行業(yè)將向更高質(zhì)量、更穩(wěn)健的方向發(fā)展。不過，在推進(jìn)過程中，也應(yīng)平衡“風(fēng)險(xiǎn)防控”與“企業(yè)承壓”，破解現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。
對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷售實(shí)現(xiàn)了從“看圖買房”到“所見即所得”的轉(zhuǎn)變，有效降低交付不符、延期交房甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)益保障迎來實(shí)質(zhì)性升級(jí)。張大偉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售要求房企必須以實(shí)物品質(zhì)贏得市場(chǎng)認(rèn)可，將風(fēng)險(xiǎn)從購(gòu)房者端轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商端，“這是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障，將重塑樓市消費(fèi)邏輯，住房消費(fèi)將從‘賭預(yù)期’轉(zhuǎn)為‘驗(yàn)實(shí)物’?！?/p>
例如，作為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份，海南自2020年開始實(shí)施的現(xiàn)房銷售政策有效提升了購(gòu)房者滿意度。11月6日，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ソ榻B說，該省實(shí)施現(xiàn)房銷售政策以來，截至目前新房投訴量下降67%，頭部房企市場(chǎng)份額占比超過75%，行業(yè)集中度顯著提升。
對(duì)于房企而言，現(xiàn)房銷售則意味著發(fā)展模式的根本性轉(zhuǎn)變，有助于倒逼房企從預(yù)售制下的“快建快銷”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購(gòu)房者，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升?，F(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>
不容忽視的是，推進(jìn)現(xiàn)房銷售仍面臨現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，其中對(duì)房企資金實(shí)力的考驗(yàn)最為突出：與預(yù)售制相比，現(xiàn)房銷售要求房企承擔(dān)項(xiàng)目全周期資金投入，直至竣工銷售才能回收資金，其回款周期從期房模式的約6個(gè)月延長(zhǎng)至現(xiàn)房模式的2—3年，企業(yè)需調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向更長(zhǎng)周期、更低成本的資金，以維持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)與合理回報(bào)。
如何在推進(jìn)政策與保障企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之間找到平衡，成為關(guān)鍵課題。對(duì)此，受訪人士提出多維度建議。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售全面鋪開需兼顧金融、土地、監(jiān)管等多維度配套改革，平衡風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)穩(wěn)定。應(yīng)堅(jiān)持用試點(diǎn)方式推進(jìn)，避免“一刀切”，優(yōu)先在供需穩(wěn)定的城市的優(yōu)質(zhì)板塊推進(jìn)，同時(shí)考慮增加在土地拍賣中設(shè)置現(xiàn)房銷售比例，并可考慮對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目減免相關(guān)稅費(fèi)，以提升開發(fā)側(cè)參與度。
“現(xiàn)房銷售制度全國(guó)落地需突破多重障礙?！笨硕鸱矫嬷赋?，一方面，需創(chuàng)新金融工具，如開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”、銷售回款定金專項(xiàng)融資產(chǎn)品，推動(dòng)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)針對(duì)現(xiàn)房特點(diǎn)設(shè)計(jì)專屬融資方案，緩解房企長(zhǎng)期資金壓力；另一方面，需調(diào)整土地出讓政策，如延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發(fā)商資金壓力等。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在實(shí)際發(fā)展中，現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)遵循循序漸進(jìn)的原則。而各地在推進(jìn)現(xiàn)房銷售的過程中，要密切關(guān)注企業(yè)的承受能力：“短期內(nèi)，企業(yè)對(duì)資金的需求較大，期望通過較快的方式回籠資金。如果盲目推進(jìn)現(xiàn)房銷售，可能會(huì)給企業(yè)帶來資金壓力，導(dǎo)致企業(yè)難以適應(yīng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，鼓勵(lì)企業(yè)從打造高品質(zhì)住宅、推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型的角度，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售?！?/p>
值得注意的是，監(jiān)管層已關(guān)注到房企的承壓狀況，部分地方已出臺(tái)配套支持措施。例如，四川為支持房企現(xiàn)房銷售，計(jì)劃在“十五五”期間鼓勵(lì)各地通過適當(dāng)下調(diào)土地競(jìng)買保證金繳納比例，放寬分期開發(fā)和價(jià)款繳納時(shí)間，優(yōu)化調(diào)整開竣工時(shí)間，允許分期分宗辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記等方式；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，優(yōu)先向現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目提供開發(fā)貸款，開發(fā)貸期限延長(zhǎng)至現(xiàn)房銷售階段，同時(shí)積極對(duì)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目依法依規(guī)落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策等。
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